 |
 |
|
|
|
|
 |
|
Адрес: Г. Краснодар, ул Ставропольская, д. 107 | ||
|
: 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 |
Что влияет на стоимость жильяОдин из самых главных факторов - это месторасположение дома. Известно, что существуют дорогие округа и районы, а существуют те, где жилье стоит значительно дешевле. Так, если брать среднестатистическую стоимость одного квадратного метра жилья по округам, то по данному показателю сегодня они распределятся следующим образом, в порядке убывания: Данное распределение весьма постоянно. Разрыв средней стоимости квадратного метра в различных округах достаточно высок. Единственное место, где могут произойти изменения в ближайшее время - это середина списка. Там идет жесткая конкуренция между Восточным и Северо-восточным округами.В данной статье мы не приводим среднюю стоимость одного квадратного метра жилья по округам и районам, в связи с тем, что она ежемесячно корректируется. Однако, ни для кого не секрет, что стоимость жилья в одном округе, но в разных районах может сильно отличаться друг от друга. Например, квартиры в районе Университета и Воробьевых гор, которые относятся к более дешевому Юго-западному округу, дороже в среднем жилья у Новослободской, Бауманской и даже Октябрьской станций метро, находящихся в Центральном округе. А Сокольники далеко не самого престижного Восточного округа за счет рядом расположенного парка обходят по цене даже некоторые районы Центрального округа. Конечно, на стоимость жилья влияет транспортная доступность до центра города. Если до метро необходимо добираться на каком-либо еще виде транспорта, то такая квартира стоит дешевле на несколько тысяч долларов, той, которая расположена в шаговой доступности от станции метрополитена. Например в Северное Бутово можно добраться на обычном метро, до Южного Бутово, придется еще ехать с пересадкой на легком метро, в результате квартиры в Южном Бутово в среднем на $60 дешевле, что и выливается в $3-4 тыс. если говорить о квартирах в 50 - 60 кв. м. Как это ни странно, но автомобильное сообщение не оказывает такого существенного влияние на стоимость жилья. Так, полное отсутствие магистрали, соединяющей то же самое Бутово, как северное, так и южное с центром города к ощутимому снижению цены в этих районах не приводит. В тоже время, Солнцево, где нет пока метро, но к которому ведет отдельное шоссе, дешевле, не только Северного, но и даже Южного Бутово. Видимо, это связано с тем, что в часы пик Москва парализована по всем направлениям, вне зависимости, от наличия или отсутствия дорог. Но это мы все говорим о средней стоимости квадратного метра жилья в округе и районе, забывая при этом, что внутри как района, так и микрорайона, также возможны колебания цен на недвижимость в зависимости от доступности тех или иных объектов инфраструктуры. В первую очередь, здесь идет речь о близости магазинов, детских учебных заведений и поликлиник. Конечно, есть люди, для которых важнее близость к дому стриптиза и бара, но их все же меньшинство, а значит, задрав цену на такую квартиру, Вам придется приготовиться к тому, что искать покупателя Вы будете дольше обычного. В то же время, такие прелести цивилизации, как метро, которое увеличивает среднюю стоимость квадратного метра в районе и автомагистраль, которая почти не влияет на этот показатель, могут существенно снизить стоимость жилья, расположенного в непосредственной близости от них, если это мешает комфортной жизни. Квартира с окнами, выходящими на многополосную дорогу, в том числе, если эта дорога - Садовое кольцо, будет существенно дешевле той, чьи окна выходят во двор. То же самое касается линии метрополитена, если в доме, который расположен непосредственно над ней, ощущается движение поезда. И здесь уже найти любителя, которому это безразлично, или тем более нравиться, практически невозможно. Это же касается и наличия в районе промышленных предприятий. Конечно, их близость снижает стоимость жилья. Причем не имеет практически никакого значения, какая труба отравляет жизнь непосредственно в Вашей квартире, будь то крупный нефтеперерабатывающий завод, который портит экологию всей Капотни, либо небольшая ТЭЦ, которая чадит непосредственно в окна нескольких домов. И в том, и другом случае стоимость жилья резко снижается и примерно на одну и ту же величину. Напротив, наличие зеленых насаждений, лужаек и лесопарков действуют на стоимость недвижимости в прямо противоположном направлении. И это тоже железное правило, которое не имеет исключений. Кроме того, стоимость квадратного метра элитного жилья будет существенно ниже, если дом окружен строениями значительно более низкого класса. В тоже время, стоимость квадратного метра «хрущевки», расположенной среди монолитов заметно выше не станет, правда, если она не подлежит сносу. Пятиэтажки первого периода индустриального домостроения, идущие под снос, ценятся сегодня выше, по сравнению с собратьями, жизнь которых еще официально не предрешена. Это связано с тем, что нынче квартиры строятся все же улучшенной планировки. Как результат, при получении компенсации, жилье взамен изъятому, предоставляется с большей кухней, ванной и прочими местами общего пользования, а значит дороже. Второй не менее значимый фактор, который влияет на стоимость квадратного метра - это качество дома. Здесь жесткой классификации не существует. Все зависит от типа здания, времен его постройки, качества материалов наружных стен, перекрытий и отделки, технического обеспечения и инженерного оснащения здания, наконец, от состояния дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит панели. Но панельные дома тоже бывают разные, а пусть даже и многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита, и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем. самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинские высотки, а также 7-10 этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив самые дешевые - это квартиры в домах построенных в период между двумя вышеуказанными «дорогими» этапами советского и российского домостроения, то есть многоподъездные 7-12 этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки», за исключением тех, что идут под снос. Где-то по середине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен, и современные панельные дома. Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это и паркинг или парковка, и охрана, или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и собственная эксплуатирующая организация, и множество других мелочей, начиная от наличия коляски для продуктов, которую беспрепятственно можно вывести к месту парковки автомобиля, загрузить и закатить в лифт, до бассейна, фитнеса и даже личной кладовки, возле подземного гаража. Но так, как большинство данных параметров скорее относятся к элитному жилью, то основным можно считать парковку, консьержку, состояние подъезда и наличие лифта, а также грузового лифта. Наконец, квартиры на вторичном рынке, стоят дороже квартир на первичном, в связи с тем, что требуют значительно меньших затрат на ремонт, также в них можно въезжать сразу после приобретения, а не через весьма продолжительный промежуток времени. На первичном рынке жилье в домах уже построенных стоит дороже жилья «на этапе котлована». Третий и не менее существенный фактор, влияющий на стоимость квадратного метра - это характеристики самой квартиры. Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра - это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж. В первую очередь маленькая кухня, а во вторую крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает, хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями 6 квадратным метров и меньше, все в большей степени становятся неликвидными, а значит дешевеют. Квартиры, расположенные на первом этаже стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем на 5 %, чем на всех остальных этажах. Высокие потоки, лоджии и балконы, что совершенно очевидно, увеличивают стоимость одного квадратного метра квартиры. Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире, будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и тем более многокомнатной квартире. Отсюда, разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты и потерь в качестве дома, а также престижности района всегда чрезвычайно тяжело, даже если общая площадь трехкомнатной квартиры соответствует двум однокомнатным. Бывает и противоположная зависимость. То есть, в среднем по рынку квадратный метр в однокомнатных квартирах стоит дешевле квадратного метра в двухкомнатных, трехкомнатных и в еще большей степени многокомнатных квартирах. Это еще одно доказательство того, что статистика и средние значения не всегда отражают реальную суть происходящих явлений. Данное расхождение происходит благодаря тому, что на среднюю рыночную стоимость «однушек» в значительно большей степени оказывают влияние квартиры в дешевом секторе, потому что их просто значительно больше, нежели дорогих однокомнатных квартир. В секторе двухкомнатных и трехкомнатных квартир жилье более высокого класса представлено достаточно широко. И количество таких квартир соразмеримо с количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир в дешевом секторе. В результате, дорогая недвижимость здесь уже оказывает существенное влияние на средние показатели. Многокомнатные квартиры представлены на рынке преимущественно квартирами более высокого класса, которые и формируют в первую очередь среднюю стоимость квадратного метра в этом секторе рынка. Однако же, если сравнивать однокомнатные и многокомнатные квартиры в домах примерно одной ценовой категории, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, нежели квартиры с большим количеством комнат. Что касается произведенного ремонта, то здесь важна гармония. В большинстве случаев, «товарный вид» повышает стоимость квадратного метра, а «евроремонт» в конечном итоге, обходится дороже, нежели полученная выгода от продажи такой квартиры. Для жилья в дорогом секторе в данном вопросе имеет значение качество коммуникаций, дополнительные системы безопасности, ровные несущие стены. Все что имеет отношение к дизайну, вряд ли сильно повысит стоимость квартиры, хотя бы на стоимость затрат, потому что это вещь весьма субъективная и покупатель дорогой квартиры будет, скорее всего, делать ремонт на свой вкус. Что касается жилья в дешевом секторе, то здесь клиент скорее купит квартиру побольше, чем ванну с джакузи, поэтому тут лучше ограничиться поверхностной косметикой. Что действительно имеет некоторое значение, так это наличие телефона и, желательно, с московским номером. Особняком стоит такой фактор, как вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повысит стоимость жилья до небес, так если из окон Вашего дома виден Кремль, то только за счет этого фактора стоимость квартиры взлетает неимоверно. Напротив, в дешевом секторе, где покупатели мыслят несколько другими категориями, вид на пруд или лесопарк мыло изменит стоимость квартиры, по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам. Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, о которых мы говорили выше, но это скорее вопросы экологии, нежели просто вида из окна. Обычно, свободные квартиры, в которые возможно осуществить заезд в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда. Также на 1-2 % дороже стоят квартиры, которые выставляются на рынок через уважаемые риэлторские агентства, нежели аналогичные, продающиеся «без посредников». Это вполне объяснимо: уверенность в «юридической чистоте» стоит денег. Снижает стоимость жилья произведенная, но неоформленная должным образом перепланировка. Если этот факт покупателю удается выявить, а потом и произвести оформление жилья в собственность. Конечно, значительно дешевле стоит жилье с обременением, то есть такое в котором сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Лишить их регистрации волевым решением, обычно возможности нет никакой. Чаще всего, такое происходит по причине того, что жить им больше негде вовсе.
|
|
Copyright 2002-2004 ,
info@1kvartira.ru, .