Адрес: Г. Краснодар, ул Ставропольская, д. 107

Эксплуатируемая кровля

Сегодня на рынке недвижимости довольно популярны апартаменты, расположенные, как правило, на верхних этажах зданий и имеющие отдельный выход на открытую площадку, которую обычно называют эксплуатируемой кровлей или открытой террасой. Такая особенность квартиры (если она ко всему прочему расположена в живописном районе) - бесспорное преимущество.

Для покупателя подобного жилья продавец всегда припасет красивую легенду о бесконечных возможностях обустройства этой открытой площадки по своему вкусу. Хотите сад Эдем с ручейками, фонтанчиками, мостиками, альпийскими горками, сказочной красоты цветами и вечнозелеными деревьями? Нет проблем: сажайте, выращивайте! А может, угодно собственный плавательный бассейн на открытом воздухе или теннисный корт? Пожалуйста! Или вертолетную площадку и место под барбекю? Отличный выбор! Все что пожелаете… И вы на радостях приобретаете чудо-квартиру, лелея мечты о грандиозном переустройстве своего райского уголка на открытом воздухе.

А потом вдруг выясняется, что ничего этого и быть не может. Оказывается, понятия "эксплуатируемая кровля" и "открытая терраса", синонимичные на первый взгляд, сильно разнятся - и материально, и нормативно как в плане возможностей обустройства, так и накладываемых ограничений.

Предмет нашего разговора сегодня - эксплуатируемая кровля и ее основные отличия от открытой террасы. Каковы реальные права владения и распоряжения ее пространством у человека, купившего квартиру с выходом на нее? Консультантом в этом вопросе выступил Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании "Квартал".

Для начала, как посоветовал наш эксперт, необходимо четко уяснить, что есть эксплуатируемая кровля.

Итак, эксплуатируемой принято называть кровлю, предназначенную:
• для размещения оборудования, которое используют для эксплуатации здания;
• обеспечения подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома и оборудованию (вентиляционные шахты, вентиляционные камеры и т. д.);
• обслуживания фасадов здания (мытье окон, витражей, реконструкция фасада, установка подсветки на фасаде и т. д.).

На эксплуатируемой кровле может быть также размещена вертолетная площадка (это довольно распространенная практика) или площадки для эвакуации людей в чрезвычайных ситуациях.

Плановый выход на эксплуатируемую кровлю осуществляют сотрудники эксплуатационной службы, как правило, один-два раза в год. В остальное время, поскольку кровля является частью общедомовых помещений, доступ теоретически имеет каждый жилец дома. Но на практике ею пользуются только владельцы верхних нестандартных квартир (обычно это пентхаусы), из которых есть отдельный выход на крышу.

Отдельный выход устраивают прежде всего с целью повысить привлекательность и ликвидность пентхауса. Однако сразу следует оговориться, что в собственность эксплуатируемую кровлю НЕ оформляют и, соответственно, в стоимость квартиры она НЕ входит. В этом и заключается ее основное отличие от такого декоративного элемента жилья, как открытая терраса. Открытая сверху терраса, по сути, та же лоджия, только значительно больших размеров. Ее не располагают на крыше, скорее она является элементом внешней архитектуры здания. Открытую террасу включают в состав общей площади квартиры с коэффициентом 0,3, а значит, она входит в стоимость апартаментов. Соответственно, владелец такого пентхауса может декоративно оформлять и обустраивать свою террасу как угодно и сколько угодно. Если же проект переоборудования глобальный (например, установка бассейна или какие-то надстройки), то тогда перестройка террасы будет проходить в рамках общих правил и согласований, касающихся перепланировки квартиры.

С эксплуатируемой кровлей дело обстоит по-другому. В виду того что ее в собственность владельца жилья не оформляют, она, равно как и все остальные МОПы (места общего пользования), попадает в распоряжение ТСЖ, которая по договоренности с владельцем апартаментов может сдавать эту кровлю ему в аренду. Тогда хозяин пентхауса вправе по своему усмотрению, но с соблюдением довольно жестких правил, организовать пространство кровли.

Ограничение по обустройству эксплуатируемой кровли гласит: на ней можно делать все, что сохраняет ее целостность и, главное, функциональное назначение. На практике это означает, что никакое стационарное оборудование, предметы интерьера и тому подобное на кровле устанавливать нельзя! Все элементы декора и в целом обустройства должны быть исключительно переносными, чтобы при необходимости их можно было оперативно убрать.

Для наглядности можно привести несколько примеров того, что разрешено делать на эксплуатируемой кровле, а что - нет:

Заслуживает также внимания и вопрос об эксплуатации и обслуживании кровли зимой, когда она в буквальном смысле завалена снегом. Проблему очистки от снега решают двумя путями: либо тот, кто арендует кровлю, занимается этим самостоятельно, либо же договаривается со службой эксплуатации о проведении снегоуборочных работ.

В проектах, реализуемых некоторыми застройщиками, в том числе компанией "Квартал", которая возводит элитные дома с пентхаусами на Ленинском проспекте, уборка снега с эксплуатируемой кровли - это технологически продуманный процесс. Снег, естественно, не сбрасывают с крыши лопатой, а убирают с помощью установленных на кровле обогреваемых воронок внутреннего водостока. Используя специальное оборудование (теплогенераторы, инфракрасные облучатели и т. п.), снег растапливают, а потом он стекает вниз по системе внутреннего водостока.

И последнее. Потенциальных покупателей квартир, выходящих на эксплуатируемую кровлю, довольно часто интересует стоимость как самого жилья с эксплуатируемой кровлей, так и обустройства кровли. Подобные вопросы свидетельствуют о том, что покупатель имеет неправильное представление о предмете покупки. В частности о том, что такое эксплуатируемая кровля и какие сюрпризы, связанные с ее обустройством, его ожидают. А потому такие люди довольно часто становятся жертвой недобросовестных риелторов, преследующих цель во что бы то ни стало продать квартиру. Знания об ограниченных возможностях обустройства эксплуатируемой кровли, поступившие постфактум, то есть уже после покупки апартаментов, естественно, доставляют клиенту психологический дискомфорт. В этом отношении грамотный подход к продажам подразумевает в первую очередь повышение уровня информированности и знаний клиента еще на стадии принятия решения о покупке пентхауса. Что же касается материальной части вопроса, то, как мы уже отмечали выше, эксплуатируемая кровля в цену квартиры не входит. Соответственно, говорить о ее стоимости и стоимости ее обустройства мы можем только в рамках переносных предметов и элементов малых архитектурных форм, разрешенных к установке на ней. Стоит также приплюсовать и ежемесячную плату за аренду, которую устанавливают по договоренности с ТСЖ.

РАЗРЕШЕНО	НЕ РАЗРЕШЕНО
Установка без крепления к конструкциям кровли любых переносных, мобильных, легко демонтируемых предметов: кресел, шезлонгов, скамеек, тентов, элементов малых архитектурных форм (скульптур, газонов с цветами в специальных фигурных емкостях и т. д.)	Устройство различных креплений к кровле, замена покрытия кровли (например, засыпка поверхности кровли землей для обустройства газона), поскольку это ведет к нарушению ее гидроизоляционного слоя
Видовое обзорное посещение	Проведение любых строительно-монтажных работ
Принятие солнечных ванн (аэросолярии)	Установка предметов с нагрузкой более 200 кг на 1 кв. м (например, бассейны)

купить/снять квартиру
отправить заявку