 |
 |
|
|
|
|
 |
|
Адрес: Г. Краснодар, ул Ставропольская, д. 107 | ||
|
РАЗДЕЛЫ САЙТА Самострой наказуем пишите нам | Право собственности на долю недвижимостиАх ты, доля моя доля…эта краткая фраза из песни знакома многим, но для некоторых из нас она приобретает свой новый смысл, когда мы сталкиваемся с такой прозой жизни, как раздел долевой собственности, особенно если этой собственностью является недвижимость. ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ Наглядным примером может служить недвижимость-квартира или дом, который по техническим особенностям разделить на части невозможно, а в наследство вступает несколько человек. В связи с тем, что участники (сособственники) общей собственности, как правило, люди разной судьбы, договором определяются точные доли участников в праве на общее имущество. Соответствующее положение определено п.2ст244ГК РФ: "Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности". Общая долевая собственность означает, поэтому раздел между участниками, принадлежащего им сообща права собственности, а не имущества. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СОБСТВЕННИКА ПО ДОЛГАМ Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества сособственника. Такое положение дает право кредиторам, требующим обращения взыскания на его имущество, требовать обращения взыскания и на такую долю. Однако кредитор должен помнить, что путь, который ему предстоит пройти "… и далек и долг", а направление пути определяет ст.255 ГК РФ.Кредитору необходимо: q Определить долю участника (в отношениях совместной собственности) и выделить ее с соблюдением прав и интересов других сособственников. q Потребовать, чтобы его должник, являющийся сособственником продал свою долю кому-либо из других сособственников с тем, чтобы обратить в погашение долга вырученные от продажи деньги. q Если же остальные сособственники откажутся от приобретения доли, по судебному требованию продать приходящееся на долю должника имущество с публичных торгов. ПРАВО НА ИЗМЕНЕНИЕ ДОЛИ Право общей долевой собственности возникает на неделимые вещи, в том числе на жилые дома, квартиры и другие объекты недвижимости, а использование указанных объектов имеет длительный характер. Поэтому часто возникает ситуация при которой один или несколько сособственников вынуждены проводить модернизацию, реконструкцию этих объектов, возводят пристройки, надстройки, т.е. вносят вклад в приращение общего имущества.Закон предоставляет возможность сособственникам на договорных условиях самим определить правила изменения их долей, в зависимости от вклада каждого, что закреплено п.2 ст.245 ГК РФ. "Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества" Может быть, что такое соглашение по какой-то причине отсутствует и тогда вступает в силу положение п.3 ст.245 ГК РФ "Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество" Это право реализуется участником общей долевой собственности через суд установленным порядком. Тот же участник должен знать, что если он возвел пристройку к дому в виде жилой комнаты, то доля его указанным выше путем может быть увеличена, но пристроенная жилая комната, как часть дома, составляет объект общей собственности, а не объект собственности, пристроившего ее участника. ПРАВО РАСПОРЯДИТЬСЯ СВОЕЙ ДОЛЕЙ Участник отношений общей долевой собственности собственник вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества. При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества приходящегося на эту долю, ибо объектом соответствующей сделки будет отчуждение именно доли, как части права собственности на общее имущество.Однако возмездное отчуждение доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных ст. 250 ГК РФ правил о преимущественном праве покупки такой доли, имеющимся у других сособственников. Иногда и продавец доли, и покупатель, желая обойти требования ст. 250 о преимущественном праве покупки идут на безвозмездную сделку через дарение доли. Необходимо предупредить их, что в таком случае, при наличии заинтересованных собственников сделка по ст. 170 ГК РФ может быть признана недействительной (ничтожной), со всеми вытекающими из нарушения закона последствиями. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ДОЛИ Преимущественное право покупки доли распространяется исключительно на отчуждение недвижимости при купле - продаже и мене. Но это право не распространяется на отчуждение доли по договору дарения, в порядке обращения взыскания на заложенное имущество при продаже доли с публичных торгов и в других случаях отчуждения доли. Ст. 250 ГК РФ определяет (с извлечениями): 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец в праве продать свою долю любому лицу. Практически п.2ст.250 ГК РФ выполняется так: продавец доли от имени нотариуса на его формализованном бланке заказным письмом с уведомлением о вручении отправляет по почте предложение всем сособственникам с указанием цены и условий, на которых он намеревается продать свою долю. Если в течение месяца со дня вручения письма адресату, ответа не последует или последует ответ с отказом от покупки, собственник имеет право продать свою долю любому реальному покупателю. В соответствии с п.3ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение 3х месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом в суд должны быть представлены документы, подтверждающие внесение истцом на депозит суда стоимости оспариваемой доли, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов. ВЫДЕЛ ДОЛИ Каждый участник совместной долевой собственности в связи с тем, что он был одним из субъектов права собственности на общее имущество, вправе требовать передачи ему соответствующей части имущества в натуре. Решение об удовлетворении требования сособственника принимается или через соглашение всех сособственников или через суд.Однако, как исключение, возможна компенсация за приходящееся на его долю имущество без согласия самого собственника: q В случае невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему имуществу или запрета выдела законом. q Когда невозможен выдел в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника. В таком случае он может быть компенсирован за недостаток выделенного имущества. q Когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным. РАЗДЕЛ ВСЕГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ОЗНАЧАЕТ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
купить/снять квартиру |
|
Copyright © 2002-2004 Недвижимость Краснодара,
info@1kvartira.ru, г. Краснодар